Declarar imóveis corretamente é um desafio
Desde o início de março, a Receita Federal está recebendo as declarações do Imposto de Renda referente a 2012. O desafio de preencher corretamente toda a documentação não é simples, por isso o ZAP Imóveis enviou a Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (AMSPA) as suas dúvidas mais comuns dos seus leitores. Confira as orientações e faça agora a sua declaração. O prazo para acertar as contas com o Leão termina no dia 30 de abril.
LEITOR – Vendi um apartamento em maio de 2012 por R$ 463 mil. Foi me dado R$ 251 mil, dos quais R$ 175 mil foram usados para quitar o meu saldo devedor com a construtora. Assim, quitado eu teria acesso à escritura definitiva para que o comprador pudesse me pagar o restante, R$ 212 mil por financiamento bancário. Contudo, a construtora sofre ação judicial (não de minha parte) que a impede de me fornecer a escritura. Logo, até o momento, não consigo concretizar definitivamente a venda, ou seja, o comprador não consegue obter o financiamento bancário para me pagar porque não tenho a escritura em mãos. E já estamos em 2013! Como faço a declaração de tal situação e quando eu deveria pagar o imposto sobre tal operação de venda? Somente após o recebimento da segunda parcela, pelo financiamento bancário, não importa quando isto aconteça?
JOÃO BOSCO BRITO – O “IRPF” deve ser recolhido até o último dia útil do mês seguinte ao da cessão, pelo valor do lucro obtido, isto é, a diferença entre o valor do contrato da construtora e o valor da cessão. IR 15% sobre esse lucro e, no caso de atraso, multa e mais juros da SELIC. Não importa se, ainda, tem parte a receber. Para ficar isento, a “cessão” deve ser feita pelo valor de R$440.000,00 caso não tenha obtido o mesmo benefício nos últimos cinco anos. Isso pode ser acertado com o cessionário.
L – Comprei um apartamento financiado pela caixa em 2011, já declarei em 2012, porém como não recebi o habite-se, ainda não estou pagando, então esse ano só preciso importar a mesma sem fazer alterações? E também fiz um empréstimo Construcard para reformas em 2011, preciso declarar esse empréstimo?
BRITO – Sim em ambos os casos.
L – Imóvel recém-financiado entra na declaração?
BRITO – Se a aquisição foi feita em 2013 só entrará em 2014. Se foi em 2012 entra nesta declaração. Se foi antes de 2012, precisa fazer a retificação das declarações desde o ano base da compra.
L – Como devo declarar o valor de uma casa comprada em 1986 e reformada ao longo dos anos. Valor da compra R$ 50 mil, hoje valor de mercado R$ 300 mil?
BRITO – O valor de mercado não importa para o IR. Reformas e melhorias no imóvel sim, podem ir alterando o valor do imóvel a cada ano. Basta ter os comprovantes dos gastos. Para atualizar, precisa retificar as declarações dos últimos cinco anos, sempre tendo o cuidado de não ter gasto mais do que declarou o que ganhou em cada ano.
L – Comprei um terreno em 2011 e declarei em 2012. Em 2012 iniciei a construção de duas casas para venda. No fim de 2012, ainda não tinha terminado as construções. Só finalizei em janeiro de 2013. Gostaria de saber como faço para declarar os bens. Tenho que manter o terreno e declarar duas construções ? Como devo proceder ?
BRITO – Declare o valor do terreno mais ao que gastou em 2012 com as construções. No ano que vem proceda da mesma forma somando o que gastou em 2013. No caso de desmembramento do terreno, divida os gastos.
L – Meu namorado e eu compramos um apartamento na planta em 2012, em nosso nome. Como faço a declaração?
BRITO – Cada qual declara a sua parte no imóvel e quanto dispendeu na compra, cuidando para não extrapolar o que gastou com os rendimentos declarados nas declarações anteriores.
L – Comprei um apartamento na planta, mas o financiamento só saiu em janeiro de 2013. Tenho que declarar no IR deste ano? Caso não seja preciso, ainda tenho que colocar alguma informação sobre o bem na declaração?
BRITO – Se o contrato preliminar foi assinado antes de 2013, precisa retificar as declarações desde o ano base da compra informando a aquisição do imóvel, de quem (nome e CNPJ ou CPF do vendedor), valor da compra, valores que aportou a cada ano, cuidando para que esses valores pagos condizam com os rendimentos declarados.
L – Comprei um imóvel no Banco do Brasil pelo plano ‘Minha Casa Minha Vida’ em fevereiro de 2013. Sempre declarei o Imposto de Renda como Isento, o que faço agora com a aquisição desse imóvel no valor de R$ 70 mil? Ainda estou pagando a primeira prestação do financiamento. Devo declarar no imposto de renda ou não? Pois sempre declarei como isento na declaração do IR.
BRITO – Não importa as declarações de isenção de 2011 e anteriores. Dependendo de quanto você pagou na compra do imóvel em 2013, você precisa declarar seu rendimento em 2012 adequado ao valor que pagou ao Banco do Brasil, mas o imóvel não precisa ser declarado necessariamente, a menos que você queira fazê-lo voluntariamente, pois, está dentro do limite do IR. E mesmo a declaração deste ano, ainda, pode ser isenta.
L – Comprei um apartamento financiado pela Caixa em 2010, porém entrei como renda complementar e meu companheiro como o principal (maior renda), e não sou eu quem paga as prestações e sim ele. Ainda não declarei essa compra. Como devo proceder?
BRITO – Tudo depende do valor do imóvel desde o ano em que, efetivamente, comprou, ou da CAIXA ou de terceiro com financiamento da CAIXA. O primeiro contrato é que vale. Se o contrato é de 2010 em valor não superior a R$ 300 mil, você não está obrigado a declarar, exceto se assim quiser voluntariamente. No ano base de 2012 o limite é de R$ 440 mil.
L – Moro em uma casa financiada pelo SFH (poupex). Possuo um apartamento em Brasília avaliado em R$ 500 mil que pretendo vender. Em caso de venda deste bem, qual a taxação que sofrerei do Fisco? Como proceder para diminuir o imposto?
BRITO – IR de “ganho de capital” no percentual de 15% que deve ser recolhido até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Se fosse o único imóvel, poderia passar escritura por valor até 440 mil que estaria isento.
L – Como declaro imóvel comprado na planta em 2012, com previsão de entrega em 2015? Posso fazer doação de um imóvel residencial para meu filho? Tem imposto sobre essa transação?
BRITO – 1) Deve declarar a compra de 2012 pelo valor exato do contrato, informando, contudo, apenas os aportes que fez no ano da compra. A cada ano seguinte do financiamento se for o caso, vai declarando os aportes; 2) Sendo casado a doação será considerada como adiantamento da legítima, ou seja, na falta de um dos cônjuges, o imóvel entra no inventário para confirmar a partilha em favor do filho se não houver oposição de outro herdeiro universal.
Doação é isenta do IR. Declare a doação na ficha “Pagamentos e Doações Efetuados”, preenchendo os campos com o nome e o CPF do filho donatário, bem como o valor doado. Quem recebeu a doação, deve incluir o valor recebido na ficha “Rendimentos Isentos e Não-Tributáveis”, no campo “Transferências patrimoniais, herança e doação”, da sua própria declaração.
L – Posso atualizar o valor do meu imóvel pelo valor venal descrito no carne de IPTU?
BRITO – Não, a atualização do valor do bem declarado só pode ser alterado em caso de gastos na reforma e melhorias do imóvel feitos no ano base.
L – Comprei um terreno em 2010 por R$ 85 mil e construí minha casa. A casa pronta vale aproximadamente R$ 480 mil, não me lembro de como declarei isso nos anos anteriores, o terreno tem financiamento da Caixa, qual a maneira correta de declarar isso? Não quero correr o risco de fazer errado e ter alguma consequência desagradável pela frente.
BRITO – Você precisa obter cópias das declarações desde 2010 na Receita Federal e saber se declarou a compra do terreno. Se não declarou, precisa retificar as declarações para fazer constar a compra do terreno, depois o financiamento da CAIXA, o valor desse financiamento, prazo, quanto pagou à CAIXA a cada ano, discriminar o imóvel e quem construiu.
L – Quitei um apartamento junto a Caixa Econômica. Como devo declarar?
BRITO – Se o imóvel já consta das declarações anteriores, o valor não deve ser alterado.A partir deste ano foi desmembrada da ficha “Pagamentos e Doações Efetuadas”, sendo mantida ficha “Pagamentos Efetuados” e criada a ficha “Doações Efetuadas. A quitação do imóvel não é dedutível do IR, mas, o pagamento deve ser declarado na ficha “Pagamentos Efetuados” cuidando para que o valor seja compatível com os valores dos rendimentos declarados nos anos anteriores.
L – Até que valor o imóvel não precisa ser declarado no IR? Sou dependente da minha mãe no IR – sou divorciada e estou desempregada, minha mãe vendeu um apartamento em nome del - e com este dinheiro, está comprando uma casa em meu nome, tenho que fazer declaração ou posso continuar como dependente dela? E como faço?
BRITO – O valor do imóvel não superior a R$ 440 mil, necessariamente, não precisa ser declarado. A declaração é voluntária. Se a sua mãe já declara você como dependente, vc não precisa fazer outra declaração em seu nome. A venda de imóvel pela sua mãe, se era o único imóvel e o valor da venda não superior a R$ 440 mil, o lucro obtido está isento e entra na ficha de rendimentos não tributáveis. A doação deve ser declarada no valor do imóvel a ser comprado em seu nome e posteriormente o imóvel comprado deve ser declarado como propriedade da dependente.
L – Sempre coloquei na minha declaração o valor venal do meu imóvel, mesmo tendo feito benfeitorias nele em anos anteriores. Posso atualizar o valor agora contabilizando todos os gastos anteriores?
BRITO – O valor original pode ser alterado pelos gastos em reformas e benfeitorias do imóvel devidamente especificados na declaração de cada ano em que isso aconteceu. Para tanto, você precisa retificar todas as declarações dos últimos cinco anos. Não pode contabilizar tudo agora.
L – Pretendo vender um imóvel para quitar um imóvel na planta que comprei anteriormente, vai ter a incidência de IR sobre a minha venda? Tenho que pagar lucro imobiliário?
BRITO – Sim, a isenção só vale para quem tem um único imóvel na ocasião da venda.
L – Tenho outro imóvel que recebi por doação devido a separação de meus pais, isto em 1994, sendo que o imóvel foi adquirido em 1984. Nestes anos foram feitas diversas construções e reformas, e agora pretendemos vendê-lo, como eu faço o cálculo do valor de aquisição para fins do lucro imobiliário? Eu cálculo a aquisição em 1983 ou 1994?
BRITO – No seu caso vale a data da partilha de 1994. Todos os gastos feitos no imóvel devem ser declarados para poder alterar o valor que entrou na sua declaração. Mas, só entram, agora, os gastos dos últimos cinco anos e para isso vc precisa fazer as retificações das declarações dos últimos cinco anos. O “ganho de capital” vai ser calculado pelo valor do imóvel atualizado em 2012.
L – Comprei um imóvel o valor de R$ 260 mil, a escritura foi passada por R$ 150 mil, porém a vendedora quer declarar o valor real R$ 250 mil. Pode?
BRITO – Pode. O imposto de renda será maior para a vendedora e para o comprador é importante que o valor do imóvel seja declarado pelo valor real da compra. Apenas observe a relação entre o valor do pagamento efetivo e o quanto vai declarar de rendimento e mais dos rendimentos anteriores que sejam suficientes para a compra do imóvel pelo valor real.
L – Tenho uma casa comprada em 2001 quando ainda era casada. Me divorciei em 2011 e não sei se devo declarar o imóvel ou apenas o meu ex-marido deve fazer isso na declaração dele.
BRITO – Com o divórcio já deve ter havido a partilha. O imóvel é declarado pelo ex-cônjuge que ficou com o imóvel ao final da partilha.
L – Tenho uma casa onde moro, adquiri um terreno no mesmo município em 2012 e pretendo adquirir um sítio em 2013, todos no mesmo município e registrados em cartório. O terreno e sítio são como investimento e pretendo vender ainda este ano um deles. Que imposto pagarei? Posso comprar por minha empresa EPP? É melhor?
BRITO – Quando efetuar a venda, deverá recolher o IR sobre o lucro obtido entre o valor constante da última declaração e o preço da venda. Imposto sobre “ganhos de capital” que deverá ser recolhido até o último dia útil do mês seguinte à venda, ainda, que a prazo Pode comprar em nome da empresa se o valor da compra condiz com o capital e o dinheiro em caixa ou banco, cuidando com os limites permitidos para empresas de pequeno porte.
L – Meu pai tem 81 anos, e em 2012 vendeu um imóvel com financiamento pela CEF, pelo valor de R$ 80 mil. O mesmo imóvel não estava declarado, é obrigatório declarar a venda? No caso de sim, ele é obrigado a pagar IR sobre a venda?
BRITO – Sendo o único imóvel do pai não está obrigado ao pagamento do IR por “ganhos de capital”.
L – Assinei contrato de compra de um imóvel em 2011 com vistas ao financiamento em 2012. Devido a problemas financeiros me vi obrigada a desfazer o contrato em 2012 e recebi de volta o valor pago. Declarei o imóvel no IR de 2012, e este ano, como faço?
BRITO – Neste ano dê baixa na compra do imóvel explicando o cancelamento da compra.
L – Comprei um imóvel em 2008 pela Caixa usando FGTS. Financiei o saldo devedor, mas não declarei em 2009 nem 2010, pois estava desempregada. Comecei a trabalhar em 10 de março de 2010 e nunca declarei. Gostaria de saber se posso declarar esse ano 2013. E se posso usar o FGTS para quitar o imóvel agora.
BRITO – Provavelmente você estava isento(a) de prestar declaração do IR pelo salário que recebia, nos anos de desemprego e o valor do imóvel estava abaixo dos limites. Voluntariamente pode declarar este ano e não há nenhum impecilho em usar 80% do FGTS para quitar.
L – Tenho um apartamento no CDHU que adquiri em 1998 através de uma permuta em razão do meu divórcio e o meu único imóvel, com valor venal 40 mil e valor de mercado em torno de 150 mil, nunca declarei, pois não tenho a escritura ainda, somente contrato de gaveta. Quero declarar esse apartamento neste ano.
BRITO – Valor venal ou de mercado não importa para o IRPF, o que importa é o valor da permuta ou seja, do “contrato de gaveta” que já deveria ter sido declarado em 1999 se excedesse ao limite máximo da isenção. Se fez reforma ou melhorias no imóvel no decorrer dos anos, pode retificar as declarações dos últimos cinco anos atualizando o valor do imóvel pelos gastos que teve a cada ano. Este ano declare com o valor atualizado, se for o caso.
L – Adquiri um imóvel através do SFH em 20 anos de 1988 a 2008, como devo regularizar junto a SRFB? Pois, nesse período, eu não estava obrigado a apresentar declaração, e só apresentei declaração nos anos que tive imposto retido a recuperar?
BRITO – Quando fez declaração e estava obrigado a informar a propriedade por exceder o limite máximo da isenção, deverá retificar as declarações dos últimos cinco anos e manter neste ano com o mesmo valor. Contudo, se o valor do imóvel sempre foi inferior ao limite, este ano vc declara se quiser, informando o preço de 1988 atualizado para o Real.
L – Os valores de condomínios pagos do imóvel durante o ano pode ser acrescido no valor declarado do imóvel?
BRITO – Não. O valor do imóvel só pode sofrer alteração no caso de reformas ou melhorias devidamente comprovadas.
L – Compramos um apartamento no Brasil (meu marido é europeu e eu sou brasileira) e segundo o acordo bilateral que existe entre Espanha e Brasil o imóvel deve ser declarado aqui. O que já fizemos, agora vem uma dúvida: o que devo fazer? Ou como devo proceder com a justiça brasileira?
BRITO – Se o casal mora fora do Brasil há mais de um ano, ambos ou somente a brasileira tem CPF/MF, precisa ter feito à Receita a “Declaração de Saída Definitiva” e estará desobrigado(a) de prestar a declaração, mesmo que venha a adquirir imóvel no Brasil, ou seja, está dispensado(a) de fazer a declaração. Contudo, caso volte a morar no Brasil, na primeira declaração deverá informar a aquisição do imóvel pelo valor da compra. Quem volta e permanece no Brasil até 184 dias dentro de um ano e retorna ao exterior, continua como não-residente e sem obrigação de declarar, ou seja, 6 meses aqui e 6 meses lá, não tem a obrigação de declarar. Se o casal já fez a declaração este ano, embora não tivesse a obrigação, não altera em nada, permanece como não-residentes. Se mudou para a Espanha e não fez a “Declaração de Saída Definitiva”, poderá estar sendo vista pelo “Leão” como, ainda, residente aqui e eventuais transferências de valores para o Brasil serão tidos como rendimentos tributáveis. Ai, provavelmente, possa estar havendo execução judicial. Se isto estiver acontecendo, deverá contratar advogado para obter acordo e por fim à demanda, inclusive, fazendo a dita declaração de saída.
L – Comprei um imóvel por R$ 30 mil em 2009 e já gastei por volta de uns R$ 100 mil em reforma e construção de uma piscina. Como devo informar isso ao fisco sendo que a maior parte destes gastos foi com cartão Construcard?
BRITO – Se os gastos com as reformas e benfeitorias somados ao valor da compra não excedem a R$ 440 mil e é o único imóvel, não há problemas em fazer constar ou não o imóvel na declaração. Observe apenas se esses gastos condizem com os rendimentos informados nas declarações desde 2010.
L – Onde declarar o consórcio de imóvel? Lanço o valor da carta de crédito? Lanço o valor pago em 2012 ou lanço o que devo para o consorcio? Aonde lançar?
BRITO – No caso de consórcio, ainda, não contemplado, na ficha “Bens e Direitos”, no código 95, deve ser informada, no campo Discriminação, essa participação no consórcio, valor da “Carta de Crédito” e a administradora, bem como a soma das parcelas pagas em 2012 . No campo “Situação em 31/12/2011”, se for o caso, repetir o valor já declarado no exercício de 2012. No campo ”Situação em 31/12/2012 ”, informar o valor declarado no Ano de 2011, acrescido dos valores pagos em 2012.
L – Se o imóvel for comprado através de empréstimo no banco, como proceder?
BRITO – Declare na ficha bens e direitos o imóvel adquirido (código 01 – residência) detalhando o imóvel em “discriminação”, inclusive o vendedor e o empréstimo bancário. Declare o valor da compra, o valor pago em 2012, cuidando para que o valor pago esteja condizente com os rendimentos declarados
L – Estou vendendo um imóvel e em seguida, comprarei um terreno para começar a construção de outra casa residencial. Neste caso, o imposto incidirá sobre o valor total ou após o abatimento do valor do terreno e custo da obra?
BRITO – Se o fato ainda não ocorreu, ou seja, não ocorreu em 2012, a venda do imóvel fica condicionada ao pagamento do IR sobre os “ganhos de capital”, isto é, o lucro que obteve entre o valor do imóvel declarado no ano passado e o valor da venda neste ano. O imposto é de 15% sobre o lucro, recolhido até o último dia útil do mês seguinte ao mês da venda. Fica isento se adquirir o terreno e nele construir outra casa no prazo de 180 dias.
Fonte Revista Zap Imóveis
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